1. EMLAK ALIM SATIMINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Eklenme Tarihi: 17.02.2012 Haberi Ekleyen: Sistem Yöneticisi

Sıkça Sorulan Sorular Emlak alım satım ve kiralanmasının mali yönü harç oranları, muafiyetler, damga vergisi oranları, stopaj, Savunma Sanayi Destekleme Fonu, net ve brüt kira, emlak vergisi, KDV, SİT alanları, kırsal kesim, çiftlik evleri, değer biçme Emlak alım / satımında harç oranı ne kadardır? Emlak alım satımında harç, satış bedeli asgari beyan değerinin altında olmamak kaydı ile alıcı ve satıcı için ayrı ayrı satış bedelinin %1.5idir. Emlak alım / satım harcı ne zaman ve nereye ödenir? Emlak alım satım harcı tapu tescil işleminden önce ilgili tapu dairesinin bulunduğu bölgedeki Ziraat / veya Vakıflar Bankası şubesine ödenir. Emlak alım / satım harcının muafiyet hali var mıdır? Son düzenlemelerde afet konutlarında ve 1. 2. derece eski eser binaların satışında harç muafiyeti vardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre arsa payı devrinde alım-satım harcı var mıdır? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile hisse devrinde de normal satışlar gibi Satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı %1.5 oranında harç öderler. Bağışta tapu harcı var mıdır? Bağışta tapu harcı binde 54 tür. Ancak bağışta tapu harcı dışında intikal vergisi ödenmesi de söz konusu olup ilk 120.000 YTL için %10 Sonra gelen 260.000 YTL için %15 Sonra gelen 550.000 YTL için %20 Sonra gelen 1.100.000 YTL için %25 Matrahın 2.030.00 YTL sini aşan bölüm için %30 oranında intikal vergisi tapu harcına ilave olarak ödenir. Ancak intikal vergisi beş yıla bölünebilir. Ölünceye kadar bakma akdinde tapu harcı ne kadardır? Alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %1.5 dir. İntifa hakkının devrinde tapu harcı ne kadardır? Devir alan için %1.5 tur. İntifa hakkının devrinde satış bedeli, vergi değerinin 2/3 ünden olamaz. İpotek tesisinde tapu harcı ve damga vergisi oranı ne kadardır? İpotek tesisinde tapu harcı ipotek miktarı üzerinden binde 3.6 dır. Vasiyet işlemlerinde tapu harç oranı ne kadardır? Vasiyet işlemlerinde tapu harcı binde 9 dur. Kira stopajı nedir, oranı ne kadardır? Sahibi şirketler dışında olan bir gayrimenkulün işyeri olarak kiralanması halinde kira bedelinden kesilerek maliyeye ödenmesi gereken peşin vergidir. Kira bedelinin %22 si stopaj olarak kesilir. Stopaj kesilmemiş kira bedeline brüt kira, kesildikten sonra kalan kısma net kira denir. Savunma Sanayi Destekleme Fonu nedir? Savunma Sanayi Destekleme Fonu kaldırılmıştır. Stopaj hesaplamasına bir örnek verebilir misiniz? Bir işyerinin kira sözleşmesindeki kira bedeli 1000 YTL ise bu brüt kiradır. Bunun %22 si 220 YTL eder ki bu rakam stopajdır. Maliyeye kiracı tarafından ödenir. 1000/220 = 780 YTL ise kiralayana ödenmesi gereken net kiradır. Net kiradan brütün hesaplanmasına bir örnek verebilir misiniz? Kira bedelinin neti biliniyorsa brütünü bulmak için o rakam (stopajın %22 olması halinde) 78 e bölünerek çıkan rakam 100 ile çarpılır. Örnek net kira 800 YTL ise brüt kira şöyle bulunur. 800/78 (100) = 1025 YTL dir. Ahmet Bey dairesini konut amaçlı kiraya verirse stopaj var mıdır? Ahmet Beyin dairesini mesken olarak kiraya vermesi halinde stopaj yoktur. Kira bedeli tespit edilen rakam olarak Ahmet beye aynen ödenecektir. Stopaj makbuzlarını kiracıdan almalı mıyım? Evet, stopaj makbuzunun alınması gerekmektedir zira kiralayanın gelir vergisine mahsuben ödendiğinden nihai vergiden düşülmesi gerekmektedir. Bunun için de ödenen stopajın belgelenmesi açısından makbuzunun alınması lazımdır. Anonim şirketlerin işyerinin şahıslara kiralanmasında stopaj var mıdır? Anonim şirketlerin işyerlerinin kiralanması halinde stopaj kesilmez. Kiralananlarda hangi hallerde katma değer vergisi uygulanır? Şirketlere ait gayrimenkullerin kiralanmasında katma değer vergisi uygulanır. Şirketlere ait meskenlerin kiralanmalarında KDV var mıdır? Evet, şirketlere ait meskenlerin kiralanmasında KDV ödenir. Kiralarda KDV oranı ne nedir? Kiralamada KDV oranı %18 dir. Hem KDV hem stopaj birlikte olur mu? Hayır birlikte olmaz, KDV uygulanan hallerde stopaj, stopaj uygulanan hallerde KDV alınmaz. Anonim şirket bürosunu ltd. şirkete kiralarsa KDV ödenir mi? Evet brüt kira bedeli üzerinden %18 ödenir. Emlak vergisi oranları ne kadardır? Meskenlerde %01 Diğer binalarda %02 (Bu ikisi büyük şehir belediye sınırları içinde ise %100 artırımlı olarak uygulanır.) Arazi %01 Arsa %03 Emlak vergisi genel beyanı ne zamandır? Emlak vergisi beyannameleri her dört yılda bir verilir. Emlak vergisi ne zaman ödenir? Emlak vergisinin 1inci taksidi mart, Nisan, Mayıs aylarında, 2. taksidi Kasım ayı içinde ödenir. Hisseli bir gayrimenkulün beyannamesini kim verir? İştirak halinde (elbirliği mülkiyetinde) Hissedarlar birlikte verebileceği gibi, herhangi bir hissedar tek başına da beyanname verebilir. Müşterek mülkiyette (paylı mülkiyette) beyanname münferiden verilir. Ali Akgün, 1996 yılının Haziran ayında bir daire aldı, ne zaman beyanname verecektir? 1996 yılı Aralık ayı sonuna kadar beyanname verebilir. Eğer bu işlem yılın son üç ayında gerçekleşmiş olsaydı, satış tarihten itibaren 3 ay içinde beyanname verilecektir. Yeni malikin vergi sorumluluğu ne zaman başlar? Edinildiği yılı takip eden yıldan itibaren başlar. Yeni alınan bir gayrimenkulün geçmiş yıllarda ödenmeyen vergisinden kim sorumludur? Gayrimenkulün emlak vergisinden eski ve yeni malik birlikte sorumludur. Torunun konut ihtiyacı için tahliye davası açılabilir mi? Kiralayanın kendisinin, eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için tahliye davası açılabilir, torunun ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Emsal nedir? Emsal, örnek anlamına gelmektedir, bir gayrimenkul için değerlendirme yapılırken veya kira bedeli belirlenirken örneklerde dikkate alınır, buna emsal denilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile verilen yerlerle ilgili sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir? Adan Zye kadar, inşaatın malzemelerinin marka ve sınıfını da belirtmek sureti ile teknik şartnamesi hazırlanmalıdır. İnşaatın iskan izni alınmasına kadar süresi belirlenmeli, gecikme halinde gecikmeden dolayı uygulanacak cezai şart net olarak belirlenmelidir. En önemlisi krokisi de çizilmek sureti ile hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağının sözleşmede belirtilmesi lazımdır. Müteahhide karşı yeterince güven oluşmamış ise topraktan hisse verilmemeli, inşaatın seviyesine göre tek tek kat irtifak tapusunun verilmesi kararlaştırılmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmalı ve şartlar özenle seçilmelidir. Mümkün ise bir hukukçudan yardım alınmalıdır. Bu sözleşmede şunlar olmalıdır, İnşaatın başlama tarihi İnşaatın bitiş tarihi Kaç dairenin müteahhide kaç dairenin arsa sahibine kalacağı Özel şartlar Gerekli makamlara müracaat şartı (TEK, İSKİ, İGDAŞ vs.) Feshi gerektiren durumlar Resmi kurumlardaki masraflar vs. Bazı bölgelerde yüzde ile belirtilen inşaat izni ne anlama gelir? Yüzde ile belirtilen inşaat izni bir arazinin yüzde kaçına inşaat yapılabileceğini gösterir. Bu yüzdeler imar planlarında ve imar durumlarında gösterilir ve KAKS olarak geçer açılımı KAT alanı kat sayısıdır. SİT alanı ve dereceleri ne anlama geliyor? SİT in yasadaki tarifi:"Tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, önemli tarihi hadiselerin ceryan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alandır." Ülkemizde doğal kentsel tarihi ve karışık olmak üzere tescilli 6812 Sit alanı vardır. IEHC ye göre SİT alanları önem ve özelliklerine göre gruplandırılmıştır. (IEHC : Avrupa Konseyi Kültürel İşbirliği Konseyi Mimari Mirası Koruma Envanteri ) 1. derecede kentsel SİT 2. derecede kentsel SİT 3. derecede kentsel SİT 1. derece kentsel SİT kesin SİTtir. Eski mimariye tam bir saygı gerektirir. 2. derece kentsel SİT, yüksek hacim, malzeme kısıtlamaları ile eski ve yeni arasında bütünlük sağlamayı öngören SİTlerdir. 3. derece kentsel SİT yeni gelişme ile eski kentin uyumlu gelişmesinin sağlanabildiği alanlar olarak belirlenmiştir. Arazinin yeri tam olarak nasıl tespit edilir? Arazi alımında kırsal kesimde arazinin yerinin tespiti önemli bir problemdir. Kişiler arazinin tam sınırı bilemeyebilir. Bu nedenle arazi alacak olanların kadastro müdürlüklerine başvurup bir mühendis veya teknisyenin sınırları tespitini istemelidirler. Ödeme nasıl yapılmalı? Arazinin kesin yerinin belirlenmesinden ve tapu kayıtlarında bir sınırlama bulunmadığının belirlenmesinden sonra alım bedeli ödenmelidir. Orman köylerinde tapulu arazi bulmak mümkün mü? Evet, orman köylerinde de tapulu arazi bulmak mümkündür. Ancak çoğunlukla köylüler kendi arazilerinin sınırlarını genişleterek orman sahasına taşmaktadırlar. Bu yerlerde arazi alınırken özel parsel ile orman alanının sınırının tespit olunması sonra alıma karar verilmesi gerekmektedir. Kırsal kesimde yapılaşma nasıl gerçekleşir? Kırsal kesimde imar planı bulunmadığı için uygulama imar planı çerçevesinde yapılaşma düşünülemez. Ancak parselin %5 i oranındaki alana iki kat bina inşası mümkündür. Bu nedenle küçük parseller inşaata elverişli değildir. Çiftlik evi için arazi kampanyaları nasıl yapılıyor? Bazı şahıslar büyük arazileri alarak bunu 300-400 m2 lik alanlara bölerek bu alanları satışa çıkarmaktadırlar. Oysa hukuken böyle bir özel parselasyon yapılamaz. Bu alanlar müstakil tapulu olarak satılamaz. Hisseli tapu olarak alınabilir ancak alıcıya gösterilen alana sahip olunamaz, her satın alan arazinin her yerine malik olur ve dolayısı ile inşaat yapımı önemli bir problemdir. Arazinin ya da sahiplerinin hakkında araştırma nasıl yapılır? Arazinin tek tapulumu yoksa hisselimi olduğu önemlidir. Bu bilgi sadece tapu dairesinden elde edilebilir. Bu nedenle tek malikli arazilerin alımı tercih edilmelidir. Hisseli araziden hisse alımı sonradan diğer hissedarlar ile ihtilafa neden olabilir zira diğer hissedarlar öncelikli alım haklarını kullanmak isterlerse satın alınan hisse mahkemece iptal olunabilir. Nerelerden arazi almamak gerekir? Arazi alırken amaç önemlidir. Şayet bir çiftlik evi düşünülüyor ise arazinin ileride prim yapıp yapmayacağı ikinci plandadır. Yatırım için alınıyorsa bu halde geleceği önemlidir. Muhit hakkında ve gelişmelerle ilgili bilgi toplanmasında yarar vardır. Hangi bölgelerden arazi almak risklidir? Özellikle İstanbul ve çevresinde su kaynakları konusunda ciddi önlemler alınmaktadır. Dere, ırmak ya da göl yakınlarında inşaat izni verilmeyebiliniyor.700 metre içinde sınırlı yapılaşmaya izni vardır.1000 metre mesafede biraz daha fazla yapılaşma izni verilmektedir. Su kaynakları civarında arazi almaya niyetlenenler bu hususu mutlaka araştırılmalıdır. Kırsal kesimden arazi satanlar güvenilir mi? Kırsal kesimde genellikle üç tür alışverişi yapılıyor.Bunlardan birincisi mahallin köylüsü ile alıcının direkt karşı karşıya gelip yaptıkları alışveriştir.En sağlıklısı bu alışveriş olarak düşünülebilinir.İkincisi yöresel emlakçılar aracılığı ile yapılan alışveriştir.Yöreyi iyi bildikleri için muhtelif imkanlar sunabilirler. Üçüncü alışveriş ise bölge ile hiç ilgisi olmayan emlakçılardır. Bunlar genelde önce kendi aldıkları araziyi pazarlamaktadırlar.Ancak her üç alışverişte de arazi hakkındaki bilgilerin tapudan araştırılması şarttır. Bu araştırma yapılmadan bu tür arazi satın alınmamalıdır. Herhangi bir bölgedeki gerçek arazi fiyatı nasıl öğrenilir? Herhangi bir bölgedeki kulaktan dolma bilgiler abartılı olabilir. Bu arada geniş bir araştırma yapılmalı, köylülerin kendi aralarındaki satışlardaki fiyatlar izlenmelidir. Köylüler kendi aralarındaki alışveriş fiyatının üzerinde fiyat talep ederler. Bu artışın %10-15 civarında olması doğal kabul olunabilir. Ancak muhitte güvenilir bir araştırma yapılmadan arazi almamalıdır.